Ипотека: выбираем банк и ипотечную программу

Очень многие при выборе банка смотрят, где процентные ставки по кредиту будут пониже. Но банк выдает кредиты по той или иной ставке отнюдь не всем желающим.

Сначала надо выяснить основные условия, которые ипотечные банки предъявляют к своим заемщикам  и их финансовому положению – от этого зависит как ставка, так и размер кредита, который банк согласится вам предоставить.

Затем следует определиться с валютой, в которой вы намерены взять ипотечный кредит.

Потом выбрать банк, который вы хотели бы видеть в качестве своего кредитора (и помнить при этом, что скорее всего, этот банк станет вашим партнером на долгие годы).

Затем подобрать наиболее подходящую для вас ипотечную программу (тут важно обратить внимание на наиболее важные параметры ипотеки).

Попробуем пройтись по этому пути.

Какой размер кредита может предоставить мне банк?

Главное условие ипотеки – чтобы получить кредит на определенную сумму и конкретный срок, нужно иметь соответствующие доходы по норме, установленной банком. Нормы эти в разных банках могут отличаться, но в общих чертах они имеют основные закономерности. Поэтому прежде всего изучите требования, которые предъявляются тем или иным банком к финансовому положению заемщика – от этого зависит как ставка, так и размер кредита, который банк согласится вам предоставить. Основные из них:

1. Банки предпочитают выдавать ипотечные кредиты людям в возрасте от 25 до 55–60 лет (хотя возможны и исключения),

2. Банки наиболее лояльны к клиентам, обладающим ликвидной собственностью (автомобили, дачи, земельные участки, другое жилье) и максимально «белыми» доходами,

3. Банки готовы выдавать ипотечные кредиты в таком размере, ежемесячная выплата по которым составляет не более трети (в крайнем случае, половины) ежемесячного дохода семьи заемщика.

Соответственно, если по возрасту вы вполне «вписываетесь» в критерии банков, то ваше второе действие – посмотреть список требуемых банком документов и оценить их наличие у вас.

Шаг второй: выяснить, насколько жестко банк относится к характеру доходов заемщика «белые» или «черные». Если доходы состоят только из заработков, они должны иметь официальное подтверждение в виде справки с места работы (по форме 2-НДФЛ). Если, кроме заработков, есть иные доходы (например, доход от сдачи в аренду квартиры или дачи, дивиденды от акций и т. п.), то желательно также подтвердить их документально (копия договора на аренду, выписка из реестра акционеров).

Что касается расчета платежей по нему, то заявленной процентной ставкой по кредиту дело не ограничивается. Помимо расходов на ежемесячную оплату процентов за пользование кредитными средствами, банки устанавливают комиссии за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, за обслуживание ссудного счета. Конечно, их размер не может служить определяющим фактором при выборе кредита, но, при прочих равных условиях, разница в расходах с учетом этих дополнительных платежей может быть существенной. Разница в размере комиссии, например, за выдачу кредита, может составить от нескольких тысяч рублей до нескольких тысяч долларов США. К тому же, некоторые банки зачастую проводят акции по снижению или отмене комиссий по ипотечным кредитам, в целях привлечения клиентов.

Зная критерии банка по отношению к заемщику и используя ипотечный калькулятор, которые действуют на сайтах практически всех ипотечных банков, можно узнать, какую максимальную сумму предоставит вам банк. Для этого нужно всего лишь ввести срок, на который вы собираетесь взять кредит, цифру, обозначающую ваши ежемесячные доходы, а также степень их «белизны».

Так вы получите сумму кредита.

Что касается расчета платежей по нему, то заявленной процентной ставкой по кредиту дело не ограничивается. Помимо расходов на ежемесячную оплату процентов за пользование кредитными средствами, банки устанавливают комиссии за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, за обслуживание ссудного счета. Конечно, их размер не может служить определяющим фактором при выборе кредита, но при прочих равных условиях разница в расходах с учетом этих дополнительных платежей может быть существенной. Разница в размере комиссии, например, за выдачу кредита, может составить от нескольких тысяч рублей до нескольких тысяч долларов США. К тому же некоторые банки, в целях привлечения клиентов, зачастую проводят акции по снижению или отмене комиссий по ипотечным кредитам.

Поэтому прежде чем выбирать себе банк и кредитную программу, следует выяснить, сколько составляет эффективная процентная ставка по нему – то есть совокупность всех платежей по кредиту.

В каком банке лучше брать ипотеку?

Естественный вопрос, который возникает у потенциального заемщика: в каком банке выгоднее всего брать ипотеку? В маленьком? В крупном? В российском? В «дочке» зарубежного банка?

Однозначного ответа нет. Прежде всего, оцените, как работает тот или иной банк.

Условия ипотечного кредитования в определенной степени зависят от масштаба банка, его профиля и срока работы на ипотечном рынке. Чем крупнее банк, тем больше вероятности, что требования к заемщику будут мягче, а ставки по кредиту – ниже. То же самое характерно для банков, у которых ипотека входит в число профильных направлений деятельности (например, специализированные ипотечные банки). Однако повышенную либеральность к заемщикам нередко проявляют и новички на ипотечном рынке, которые стремяться завоевать симпатии клиентов.

Не поддается исчислению в материальном выражении, но играет большую роль такой фактор, как четкость информации от банка. С этой точки зрения оцените компетентность и доступность консультантов. Если на сайте банка одна информация, по телефону вам сообщают, что на самом деле все иначе, а в офисе долго ищут «нужного человека», то можно предположить с большой долей уверенности, что процедуру оформления кредита могут сопровождать разного рода проволочки и неприятные сюрпризы.

«Кредит оформляется на длительный срок и плохое обслуживание может негативно сказаться не только при оформлении, но и при выплате кредита, – предупреждает Сергей Даньков, руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют Банка. – Огромную роль играет количество отделений банка, удобство их расположения, график работы, качество и быстрота обслуживания, отсутствие очередей и т. д.»

Помимо этого, на протяжении срока погашения кредита может потребоваться вступить в более тесный контакт с банком, чтобы продать квартиру из-под залога, договориться об отсрочке выплат – да мало ли какие неожиданности могут произойти за 10–15 лет. И, если в ходе консультаций вы увидите, что сотрудники банка воспринимают заемщика как бесправного просителя, не видят в клиенте партнера, с которым должно считаться, стоит задуматься, так ли уж велики остальные достоинства? И наконец, через какое-то время вам может понадобиться рефинансировать кредит.

В какой валюте выгодней оплачивать ипотеку?

Что касается валюты ипотечного кредита, то сегодня в России можно выбирать из пяти возможных вариантов:

1. ипотека в рублях,

2. ипотека в долларах США,

3. ипотека в евро,

4. ипотека в японских иенах,

5. ипотека в швейцарских франках.

Казалось бы, на первый взгляд выбор очевиден – надо выбрать ту валюту, ставки по которой минимальны. Но это не так.

«Ипотечный кредит оформляется на длительный срок, поэтому лучше всего выбрать ту валюту, в которой заемщик получает доход, – таким образом можно избежать рисков, связанных с курсовой разницей и расходов на конвертацию», – советует Сергей Даньков, руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют Банка.

Любопытно, что именно в этом вопросе сошлись ВСЕ участники банковских интернет-мостов, проведенных журналом «Профиль», порталами Bankir.ru, Finarty.ru и 123Credit.ru. Эксперты, спорившие друг с другом практически по любому поводу, на этот вопрос отвечают в один голос: «Берите в той, в которой вы получаете зарплату!» Это наиболее надежный вариант.

Впрочем, если вы сторонник просчитанных рисков, у вас есть возможность маневра.

Швейцарская валюта используется для ипотечных кредитов лишь в двух банках – это Банк Москвы и Инвестсбербанк. Первый из них, кстати, предлагает испытать прелести кредитования и в японской валюте. Понятно, что в иенах и франках доходы в России получают единицы. И соответствующие программы рассчитаны, конечно, не на них. «Фишка» в том, что процентная ставка по таким кредитам существенно ниже, чем по рублевым и долларовым: 6,5–7,4% (во франках и иенах) против 10–12,5% (в рублях, евро и долларах). Однако мнения о преимуществах кредитования в экзотических валютах неоднозначные. Ежемесячные расходы на конвертацию (обмен валют) в сочетании с возможными потерями в результате роста курсовой разницы относительно рубля могут свести на нет экономию на процентах. Например, упадет рубль или франк сделает скачок, и удельный вес ежемесячных платежей в общей массе доходов заемщика резко возрастет.

Впрочем, как традиционно говорят в России, «кто не рискует, тот не пьет шампанского». К тому же, последние годы Япония и, тем более, Швейцария демонстрируют более или менее устойчивый курс своих валют.

Эксперты отмечают: чаще всего кредиты в иенах и франках берут либо самые неграмотные заемщики, польстившиеся на низкий процент, либо наоборот – знатоки финансового рынка, тщательно просчитавшие все плюсы и минусы. Причем последние, по свидетельству представителей банковских кругов, чаще всего ограничиваются заимствованием на относительно короткий срок – пять-семь лет. Как профессионалы они понимают: чем длиннее срок кредитования, тем выше риск потерь для заемщика из-за непредсказуемых колебаний валютных курсов. На пять лет перспективы просчитать возможно, на 10–15 – практически нереально.

Так что, идеальный выбор для большинства заемщиков – оставаться в этом вопросе консерваторами.

Какие параметры ипотеки наиболее важны?

Итак, сумма потенциального кредита и размер платежей по нему примерно подсчитаны (окончательные цифры можно определить, только уже дав заявку на получение кредита), документы подготовлены, с валютой кредита определились, банк выбрали.

Остается выбрать подходящую вам ипотечную программу. Основные параметры, важные для ипотеки, это – срок, на который он выдается, механизм возврата, и некоторые дополнительные условия ипотеки.

СРОК. Со сроками кредитования необходимо трезво взвешивать все «pro et contra». Чем дольше срок, тем ниже ежемесячные выплаты а, значит, проще для вашего бюджета. Это плюс.

Но чем дольше продолжается возврат кредита, тем больше денег в конечном счете заемщик выплатит в виде процентов и тем дольше он будет ограничен в своих правах относительно купленной в кредит квартиры. Это минус.

МЕХАНИЗМ ВОЗВРАТА. Здесь существует несколько стандартных схем. Наиболее популярная из них – аннуитетная система, когда заемщик ежемесячно платит одну и ту же сумму – с первого до последнего дня. Она включает в себя и платеж в счет погашения основного долга, и проценты по нему. Существенный плюс этой системы – равномерность платежей, которые вы можете предусмотреть в своем семейном бюджете.

Можно попробовать договориться с банком и по-другому. Основной долг ежемесячно выплачивается равными долями, тогда как сумма, которую составляют проценты по кредиту, уменьшается вместе с размером основного долга. Плюс такого варианта – сумма платежа, пусть незначительно, но уменьшается ежемесячно.

Оба варианта практикуются в российских банках. Выбор между ним банк иногда оставляет на усмотрение заемщика. Например, дифференцированные платежи предлагают Сбербанк, ОргрэсБанк, Солид Банк, «Петрокоммерц», «ГЛОБЭКС» и Сведбанк.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ. Разумеется, основными параметрами ссуды (валюта, срок, система возврата) ваш выбор кредитора ограничиваться не может и не должен. Это – лишь верхушка айсберга. Есть еще множество принципиальных факторов – таких, как страхование ипотеки, права заемщика по отношению к покупаемой в кредит квартире и многое другое.

Вы готовы спускаться по незнакомой лестнице с завязанными глазами? Если нет, то внимательно изучайте предложенный вам ипотечный договор. Как гласит давняя латинская пословица: «Кто предупрежден, тот вооружен», и знание всех деталей поможет сделать вашу ипотеку безопасной и комфортной.